Jedna od civilizacijskih tekovina na koju se građani Srbije privikavaju već niz godina svakako je i održavanje stambenih zgrada. Prilagođavanje Zakona koji reguliše ovu oblast i stanja na terenu traje već dosta dugo i još se primećuje veliko nesnalaženje stanara da urede ovu oblast o čemu svedoče mnogi nedostaci u kolektivnom stanovanju i nasleđene loše stambene navike koje se i dalje nastavljaju.

Zakonom su propisana tri modela upravljanja. Prvi je da stanari među sobom izaberu upravnika stambene zajednice, drugi je da angažuju profesionalnog upravnika, a treći je da im se, ukoliko ne učine ni jedno od ta dva, uvede prinudno upravljanje. Istražujući ovu problematiku, koja pogađa i više hiljada građana koji žive u zgradama na području koje pokriva list Bačka Press, razgovarali smo sa Nadeždom Bjelica, koja je upravnik stambene zajednice u zgradi u kojoj stanuje, izabrana od komšija, kao i sa nadležnima u firmi Star Master iz Kule, koja u Vrbasu i Kuli vodi profesionalno i prinudno uprvaljanje u 80 stambenih zgrada.

“Održavanje zgrade je velika odgovornost jer vi se brinete o ljudima koji tu žive i trudim se da svima bude sve kako treba. Mogu da me zovu kada god hoće. Moji stanari su uključeni u sva dešavanja i rado mi pomažu kad god treba. Stanari se ponašaju domaćinski”, kaže Nadežda Bjelica, upravnica zgrade u ulici Jozefa Pehana u Vrbasu, zgrade koja je pre dve godine na konkursu JKP “Standard” proglašena najuređenijom u opštini. Zaista, u ovoj zajednici stanari jesu vrlo složni, ulaz i fasada deluju besprekorno, a održavanje je konstantno što se vidi u svakom segmentu do namanjih sitnica, kao što su saksije sa cvećem i umetničke slike na hodnicima. Stanari često učestvuju u mnogim akcijama uređenja životnog prostora.

Istini za volju, u daleko većem broju zgrada vlada pravi nemar još od ulaza u objekat pa sve do potkrovlja, što je potvrda niskog nivoa svesti o kolektivnom stanovanju. Baš te nedostatke i navike nastojalo je da otkloni uvođenje profesionalnog uporavljanja. Mnogo iskustva sa tim imaju u firmi Star Master koja raspolaže sa šest licenciranih profesionalnih upravnika.

“Postoje tri vrste održavanja zgrada – investiciono, tekuće i hitno. U slučaju investicionog i tekućeg, visinu naknade određuje lokalna samouprava. Zapravo, utvrđuje njen minimalni iznos. Naknada varira od opštine do opštine u zavisnosti od prosečne zarade u prethodnoj godini, grupe kojoj po koeficijentu pripada lokalna samouprava, starosti zgrade i po tome poseduje li zgrada lift. U opštini Kula, recimo, investiciono održavanje je od 2,80 do 7 dinara po metru kvadratnom, a tekuće održavanje 248 do 322 dinara po stanu, a za profesionalno upravljanje to iznosi oko 300 dinara po stanu u proseku. Anomalija je, po mom mišljenju, što je prinudno upravljanje duplo jevtinje od profesionalnog, što nije u redu, jer se sankcionišu oni koji poštuju lokalnu samoupravu i Zakon, angažuju se i preduzimaju nešto, a ne oni koji nisu preduzeli ništa”, smatra Predrag Mladenović, direktor Star Mastera.

U ovoj firmi su do sada detektovali i glavne probleme u toj oblasti. “Naš tim ljudi obišao je zgrade koje održavamo i napravio presek stanja. Preko 80% zgrada starije je od 30 godina. Objektivno su najveći problem krovovi i kanalizacija. Ako bi pitali same stanare, onima na potkrovlju urgentan problem uvek je krov, a onima u prizemlju kanalizacija, dok onima na srednjim etažama najčešće urgentno nije ni jedno ni drugo. Tako da smo pribegli rešenju da nam u odlučivanju pomažu saveti stručnjaka građevinske struke i da oni daju smernice o prioritetima. Ipak, mi opet samo dajemo predlog stanarima, a konačnu odluku oni sami. Na primer, ako su krov ili fasada skloni padu, a stanari ipak smatraju da je prioritet nešto drugo, skrenemo im pažnju na eventualne posledice. Ako ih ni tada ne odgovorimo, zapisnički konstatujemo da su upozoreni. Jer velika je odgovornost propisana zakonom. Propisana je i polisa profesionalne odgovornosti koja ide do sume od 50.000 evra u dinarskoj protivrednosti. Ako mi nešto pogrešimo, neadekvatno ili neblagovremeno odradimo, stanari od toga mogu da se naplate”, poručuje Mledenović i dodaje da kontrolu njihovog rada vrše razni organi – republičke i lokalne inspekcije, komunalne i građevinske, Registar upravnika i Privredna komora.

Jedan od šest upravnika zgrada sa licencom u ovoj firmi je Slobodan Nikolić iz Vrbasa. “Iako svaki upravnik ima određen broj zgrada koje pokriva, svi radimo sve. Imamo svu prateću logistiku, računovodstvo, službu za dostavu računa, evidentiranje, angažovanje majstora po potrebi, dok 90% drugih upravnika to nema. Imamo kol-centar koji je dostupan stanarima 24 sata. Svaka informacija prosleđuje se do svih šest profesionalnih upravnika. Brzo reagujemo”, pojašnjava Nikolić kako izgleda taj posao.

Pored evidentih problema na samim zgradama koji spadaju u tekuće i hitno održavanje, vlasnici stanova imaju često nerealna i prevelika očekivanja u pogledu investicione brige o njihovoj zgradi.  

“Stalno se govori o obavezama profesionalnih upravnika, retko o obavezama stanara. To datira još od starih SIZ-ova za stanovanje gde je bilo dovoljno da se prijavi neki kvar, majstori su dolazili i to otklanjali. Ljudi su samo “zaboravili” sitnicu da su od tog doba kupili stanove i postali vlasnici, i da kao što vlasnici privatnih kuća održavaju svoje objekte i oni imaju tu obavezu, samo što se svaka investicija deli sa brojem stanova”, ističe Mladenović.

U nemogućnosti da, bar još neko dogledno vreme, svaka zgrada u Srbiji nalikuje ulazu u ulici Jozefa Pehana u Vrbasu i njoj sličnim, i da stanari poput ovih postanu dominantna populacija, upravnike zgrada sačekaće još mnogi izazovi, a najveći, čini se, biće da stanare naviknu da su upravnici partneri u tom cilju, a nikako jedini koji treba da reše sve stambene probleme “čarobnim štapićem”.